宝供空港仓储诉力容新能源房屋租赁合同纠纷案

【案情简介】

原告天津宝供空港公司与被告力容新能源公司于2021年签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务协议》，被告承租天津空港经济区2355.81平方米仓储用房。被告自2023年11月起拖欠租金、物业费，2024年1月起拖欠水电费，经多次催要仍拒不支付。委托律师代理原告诉至法院。

【争议焦点】

1. 付款条件是否成就：被告抗辩补充协议约定"先开票后付款"，原告未开票故付款条件不成就，不应计算违约金。

2. 违约金标准是否过高：合同约定日千分之一至千分之三的违约金标准，被告主张过高要求降至LPR。

3. 水电费金额认定：被告仅认可部分水电费确认单，对后续签字确认单不予认可。

【代理思路】

1. 针对"先开票后付款"抗辩：主张开票义务为合同附随义务，被告不得以附随义务对抗主给付义务；且被告长期欠付前期费用，原告享有不安抗辩权，有权拒绝后续开票。

2. 针对违约金：虽然法院最终调整为LPR，但代理中充分举证被告违约时长、欠付金额及原告实际资金损失，争取对原告有利的起算时间点。

3. 针对水电费：提交有被告工作人员签字的《水电费确认单》，主张前后签字人为同一人，被告无法提供相反证据，应认定全部确认金额。

【裁判结果】

判决生效后被告未履行，原告申请强制执行（执行标的855,649.92元）。执行中被告破产清算申请被法院受理，案件终结执行，原告依法向管理人申报债权。

【律师评析】

本案是典型的商业租赁合同欠租纠纷，有三个实务要点值得关注：

第一，"先票后款"条款不能成为拒付租金的挡箭牌。即使合同约定先开票后付款，出租方在承租方长期欠租的情况下享有不安抗辩权，且开票是附随义务，不能对抗支付租金的主义务。

第二，违约金约定过高会被法院调整。合同约定日千分之一的违约金折合年利率36.5%，法院实际调整为LPR（约3%）。建议出租方在合同中合理约定违约金标准，同时保留实际损失证据。

第三，执行阶段及时关注被执行人破产动态。本案胜诉后执行阶段被告进入破产程序，及时申报债权才能在破产清算中获得清偿。商业租赁中，承租方经营恶化时应尽早起诉并申请财产保全，避免赢了官司拿不到钱。