——赔偿房价25%的三个理由
2023年11月，天津南开区，一位购房者以161.5万元买下一套55.42平方米的二手房。过户、付清全款、开始装修。一个月后，邻居一句闲话揭了底：2002年12月18日，这套房里一对承租夫妇同时死亡，公安记录写的是"他杀"。
买方起诉，索赔40万元。立案25天后，三被告一次性赔付40万元，约为房价的25%。
先把话说清楚：这是调解结案，不是判决。但能让卖方在25天内掏出40万，靠的不是同情，是三条站得住的理由。
法律上没有"凶宅"二字。司法实践通常指房屋内发生过自杀、他杀、意外死亡等非自然死亡事件。它不影响房屋的物理使用，却实实在在影响两样东西：居住人的心理安宁，和房屋的交换价值。
因此它落在告知义务的射程内。《民法典》第7条要求民事活动遵循诚信原则；第500条第2款要求当事人根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务；而在缔约阶段，第500条第2项把"故意隐瞒与订立合同有关的重要事实"直接定性为缔约过失。
严格说，凶宅信息形成于签约之前，最贴切的入口是第500条第2项。
一句话：不是"你没问"，而是"你必须说"。
理由一：告知义务不因买方没问而免除。房屋的历史，买方几乎无从查起；卖方却握有全部线索——自己住过、亲属住过、继承而来。信息严重不对称，正是课以主动披露义务的原因。第500条第2项的"隐瞒"是消极不作为，不问，也构成。
理由二："继承取得、不知情"不是挡箭牌。本案三被告系继承取得产权，辩称不知道房子出过事。买方的破解靠证据：申请律师调查令调取公产房档案与公安报警记录，查实死亡时间与原因；再用通话录音锁定对方"知道，只是觉得过去这么多年没必要说"。
"明知"一旦固定，抗辩就塌了。"不知情"能否成立，不看嘴，看有没有查询痕迹——调档、问亲属、问中介。
理由三：二十年不构成"过期"。披露义务取决于是否知情，不取决于时间。二十年前的命案，今天照样影响成交价与出售周期。买方调取的法拍房公告就是佐证：同类房屋的竞买公告会用醒目字体标注"曾发生重大刑事案件"。
时间只影响损失数额的酌定，不影响义务是否成立。
40万元对应三项损失：房屋交换价值的折价、居住安宁受扰的损失、重新交易的成本（税费、中介费、已投入的装修）。
依据是《民法典》第577条与第584条：违约方应赔偿因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过订立合同时预见到或者应当预见到的损失。
25%不是法定比例，是个案酌定。二手房凶宅纠纷的赔偿，实践中多落在房价的10%–30%。本案取25%，处在区间上沿——因为卖方明知而隐瞒，且房屋已过户、买方已实际投入。
《民法典》第148条规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受欺诈方有权请求撤销；第157条规定，合同被撤销后应当返还财产，有过错的一方赔偿损失。
但撤销有代价：房子已过户、贷款已放、装修已进场。撤销意味着退房、解贷、重新找房；而且撤销权受第152条第1款第1项一年除斥期间的限制——自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内不行使，权利消灭。
赔偿之诉更直接：不退房，只拿钱。房价上涨时，撤销未必划算；房价下跌时，撤销反而更有利。选哪条，是算术题，不是道德题。
提醒一句：第577条路径成立的前提，是把"未披露"认定为违反告知义务；合同里若有承诺条款，就直接落到违约，不必再纠缠"是否故意"。
第一，把模糊义务写成明确条款。合同里写死"卖方保证房屋内未发生非正常死亡事件"，并约定违约金。有这一条，《民法典》第577条可以直接适用。
第二，自己查。派出所户籍注销记录、死亡证明、物业与邻居、中介的书面确认，四条线交叉验证。别只听口头承诺。
第三，别忘了中介。《民法典》第962条规定，中介人应当就订立合同的事项如实报告；故意隐瞒重要事实、损害委托人利益的，不得请求支付报酬，并应当承担赔偿责任。卖方赔付能力不足时，把中介列为共同被告，执行更有保障。